Nel mese di marzo 2020 è entrata in vigore la legge n. 39/2020 Sb., sull’intermediazione immobiliare e sulla modifica ad alcune leggi (di seguito solo “legge sull’intermediazione immobiliare”), che ha cambiato i requisiti per la fornitura dei servizi di intermediazione immobiliare. A distanza di oltre un anno dalla efficacia della legge persistono ancora delle complicazioni con l’espletamento dei permessi necessari, e per tal motivo è stata adottata una riforma che si pone come obiettivo prorogare il periodo transitorio già finito, per il quale sono previsti requisiti più moderati per l’esercizio dell’intermediazione immobiliare. Con questo articolo vorremmo informarvi sulla modifica ai requisiti che devono essere soddisfatti dagli agenti immobiliari.

 

Prima che iniziasse a produrre effetti la legge sull’intermediazione immobiliare, era possibile esercitare l’intermediazione immobiliare in base alla licenza imprenditoriale libera chiamata “Produzione, commercio e servizi non indicati negli allegati nn. 1 – 3 della legge sulle licenze per l’esercizio delle attività commerciali”, nella categoria “Attività immobiliare, gestione e manutenzione di immobili”, cioè senza alcuni requisiti per la qualificazione della persona esercitante l’intermediazione immobiliare. Ciò ha causato il moltiplicarsi dei casi in cui l’intermediazione immobiliare era eseguita da persone prive della necessaria qualificazione. La legge sull’intermediazione immobiliaria ha cambiato questa situazione, stabilendo che invece della licenza imprenditoriale libera occorre essere titolari della licenza imprenditoriale vincolata e fissando dei requisiti di competenza professionale in capo agli agenti immobiliari.

 

Gli intermediatori che esercitano la loro attività sulla base delle licenze sono tenuti, ai sensi della legge sull’intermediazione immobiliare, a dimostrare la loro qualificazione professionale, cioè che devono avere  

 

1. Laurea magistrale in Diritto, completamento di un corso di studio specializzato in economia, finanze o marketing e commercio, oppure corsi relativi al settore di edilizia, specializzati in costruzioni o preparazione e realizzazione di costruzioni, oppure un’altra formazione del genere, conseguita a seguito di un percorso universitario non inserito nelle categorie di formazione,
2. Laurea triennale, 1 anno di pratica e completamento di un corso riconosciuto a livello internazionale ai sensi dell’art. 60a della legge n. 111/1998 Sb. specializzato in immobili, organizzato da un istituto accreditato dallo Stato,
3. Formazione universitaria, specializzazione post diploma o diploma di maturità e 3 anni di pratica nel settore, oppure
4. Qualificazione professionale per l’attività di agente immobiliare ai sensi della legge sul riconoscimento dei risultati di ulteriori percorsi di studio.

 

I requisiti per la qualificazione professionale degli agenti immobiliari riguardano anche le persone, tramite le quali un imprenditore svolge l’intermediazione immobiliare. Devono soddisfare i requisiti per la qualificazione professionale anche i dipendenti delle agenzie immobiliari e gli intermediatori immobiliari contrattati dalle agenzie immobiliari. Non è quindi possibile che un soggetto qualificato si limiti a “fare da scudo” e l’attività immobiliare venga effettivamente esercitata da persone non qualificate.

 

Le disposizioni transitorie previste dalla lege sull’intermediazione imponevano agli agenti immobiliari, i quali ai sensi della normativa precedente erano autorizzati ad esercitare l’attività di intermediazione immobiliare in base alla licenza libera e i quali intendono continuare a svolgere l’intermediazione immobiliare, di registrare entro 12 mesi dall’inizio della produzione di effetti della legge sull’intermediazione immobiliare (cioè a partire dal 30/03/2020) presso l’Ufficio delle licenze lo svolgimento dell’attività in base alla licenza vincolata denominata “Intermediazione immobiliare” e presentare documenti attestanti il soddisfacimento del requisito di capacità professionale per l’esercizio di tale attività. La registrazione della licenza vincolata non era soggetta al pagamento della tassa amministrativa. Fino al 30/03/2020 gli imprenditori potevano cioè continuare a svolgere l’intermediazione immobiliare in base alla licenza libera. Una volta terminato però il periodo transitorio, l’autorizzazione a svolgere l’attività di intermediazione immobiliare si estingueva per le persone che non hanno chiesto la registrazione della licenza vincolata per la loro attività commerciale.

 

Tuttavia, a seguito della pandemia della malattia COVID-19 non tutti i lavoratori autonomi hanno fatto in tempo a passare tutti i necessari esami di qualificazione per dimostrare la competenza professionale.

 

La riforma della legge sull’intermediazione immobiliare consente all’imprenditore, la cui licenza è cessata al 30/03/2021, e il quale intende rinnovare la sua attività nel settore di intermediazione immobiliare, di eseguire l’attività di intermediazione immobiliare, senza che lo svolgimento di tale attività sia considerato illegittimo. La legittimità dello svolgimento dell’attività è subordinata al fatto che l’imprenditore interessato registri immediatamente presso l’Ufficio delle licenze la sua attività di “Intermediazione immobiliare” svolta in base alla licenza vincolata subito dopo l’entrata in vigore della riforma in questione (cioè il 01/07/2021) ed entro il 31/12/2021 presenti all’Ufficio delle licenze documenti confermanti l’acquisizione della competenza professionale. L’autorizzazione ad esercitare l’attività commerciale si estinguerà per l’imprenditore solo con l’inutile decorso del termine, cioè il 31/12/2021.

 

Fino al 31/12/2021 è in vigore anche una disposizione speciale, che consente alle persone fisiche di registrarsi come titolare di licenza imprenditoriale libera “Produzione, commercio e servizi non indicati negli allegati nn. 1 – 3 della legge sulle licenze per l’esercizio delle attività commerciali” per esercitare l’intermediazione immobiliare, a patto pero che sia stipulato un contratto scritto con la persona che ricopre il ruolo di agente immobiliare ed esclusivamente a nome di tale persona oppure a proprio nome apponendo in maniera inequivocabile la denominazione sociale o il marchio di tale persona (agire cioè in qualità di dipendente di tale persona). Tali persone non sono tuttavia autorizzate a depositare il denaro al fine di provvedere agli adempimenti previsti dal contratto stipulato con l’agenzia immobiliare (nel caso in cui realizzino un deposito, possono essere sanzionati).

 

Gli imprenditori che sono persone giuridiche e sono titolari della licenza commerciale vincolata, non devono dimenticarsi del fatto che tale modifica formale all’attività commerciale va iscritta sia al registro delle imprese sia all’atto giuridico costitutivo.

 

 

Ringraziando per la Vostra cortese attenzione auguriamo a tutti una buona salute,

 

 

 

            Team Spoladore & Bystřický, advokátní kancelář s.r.o.